Čo je a ako funguje kataster nehnuteľností

16 / 9 / 2019

Nekonečné regály, stohy zbytočných papierov, neodmysliteľná byrokracia. To si väčšina ľudí predstaví, keď počuje slovné spojenie kataster nehnuteľností. Áno, hodiny strávené na úradoch nikomu príliš neprospievajú.

No z pohľadu realitných profesionálov musíme povedať, že kataster rozhodne nie je samoúčelný, či dokonca zbytočný úrad. Čo je to kataster, na čo slúži, aké informácie uchováva? A najmä ako s ním narábať v realitnom biznise?

Trochu z dejepisného okienka
História tejto inštitúcie v našich zemepisných šírkach siaha do stredoveku a iniciovaná bola jednoduchou potrebou získať a udržať prehľad v majetkoch šľachty. Panstvá, sídla, pozemky, orná pôda. V priebehu storočí a náročných historických zlomov sa funkcia i fungovanie úradu menili, podoba katastra ako ho poznáme dnes sa pretransformovala so vznikom Slovenskej republiky.

Jeho funkciu rieši Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov. V zákone doslova stojí: „Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam.“

Listy vlastníctva naše každodenné
Takže skutočne ide o kvantá papierovej byrokracie, určite však nie zbytočnej. Z pohľadu realitného obchodu je na katastri dôležitá najmä evidencia vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Pri realitnom obchode sa tieto práva menia, preto je kataster pre realitných maklérov takpovediac každodennou rutinou. Všetky právne vzťahy kataster uchováva formou listov vlastníctva, ľudovo elvéčiek, ktoré však obsahujú aj mnoho ďalších informácii.

V prvej časti (časť A) každého LV je uvedená presná špecifikácia nehnuteľnosti - pri bytoch ide štandardne o lokalitu, mesto, mestskú časť, katastrálne územie, číslo a súpisné číslo bytovky. V časti B sú uvedené práve mená majiteľov a ich vlastnícke práva k vybranej nehnuteľnosti, alebo aj ku všetkým nehnuteľnostiam v bytovom dome, závisí od výpisu. Dôležité informácie obsahuje aj časť C, kde sú zapísané ťarchy na nehnuteľnosti - záložné práva, vecné bremená (napríklad právo dožitia), ale aj exekúcie. Preto je kontrola LV vždy zásadnou časťou prípravy na realitný obchod. Všetky listy vlastníctva je možné nájsť aj online na www.katasterportal.sk.

Kataster v pohybe
Ak uzatvoríte kúpno-predajnú zmluvu, musíte to príslušnému katastrálnemu úradu oznámiť prostredníctvom tzv. návrhu na vklad. Prakticky ide o podpísanú listinu, ktorou ho požiadate o zmenu údajov na liste vlastníctva. Spolu s návrhom sa katastru musia doručiť dve kópie kúpno-predajnej zmluvy a tiež podpísané vyhlásenie správcu nehnuteľnosti o tom, že bývalý majiteľ nemá ohľadom predávaného majetku žiadne podlžnosti. Ku každému návrhu treba zaplatiť kolok v hodnote 66 €, v prípade, že potrebujete urýchlený vklad, dopláca sa ďalších 200 €. V praxi si tieto náklady predávajúci a kupujúci najčastejšie rozdelia.

Najneskôr nasledujúci deň po prijatí vkladu kataster vyznačí tzv. plombu na danom liste vlastníctva. Plomba má informovať, že s danou nehnuteľnosťou sa niečo deje a počas nasledujúcich 30 dní majú pracovníci katastra priestor na podrobné preskúmanie priložených listín. Pokiaľ sú podľa zákonných predpisov návrh a príslušné dokumenty v poriadku, kataster návrh zavkladuje a kupujúci je oficiálne novým majiteľom nehnuteľnosti. Obe zúčastnené strany o tom budú upovedomené listom.

Pokiaľ niektoré z listín chýbajú, alebo pokiaľ sú informácie na nich neúplné, kataster konanie preruší a vyzve zúčastnené strany na doplnenie. Najhorším variantom je, ak úrad konanie zastaví. V praxi to znamená zamietnutie a celý proces bude treba absolvovať od začiatku.

Za oponou je toho viac
Ako vidieť, v realitnej praxi má kataster nehnuteľností svoje nezastupiteľné miesto. Uviedli sme si jednoduchý obchodný model, no v skutočnosti majú pracovníci katastra omnoho širšiu agendu. Rovnako je aj viac možností, ako s nimi komunikovať a ako s katastrom ako inštitúciou pracovať. Na základe splnomocnenia však všetky tieto procesy za klienta môže riešiť dobrý maklér. Rozhodne sa však katastrálneho úradu báť netreba a ako všade platí, že s úsmevom a dobrým slovom vyriešite omnoho viac, ako bez nich.
 

späť